大湾区楼市等风来:今年优化举措超30条,或迎新一轮政策调整

2023-08-13 20:01:27
来源:21世纪经济报道

作 者丨王卓峰

编 辑丨喻淑琴


【资料图】

图 源丨视觉中国

8月,全国房地产市场释放出密集的利好信号。证监会于8月11日召集房企和金融机构举行线上会议,了解房企销售和债务情况,并提出融资建议。郑州、南京、武汉等多地出台了针对房地产政策的细则,引发市场热议。

据南方财经全媒体记者不完全统计,作为楼市风向标,今年1-6月粤港澳大湾区内地9城先后出台超过30条楼市优化政策,包括公积金支持、降低首付比例、松绑限购和购房补贴等。

但政策频繁出台的同时,市场陷入新一轮观望。今年上半年,大湾区内地9城整体复苏动能不足、市场分化加剧。今年1-6月,大湾区内地9城一手住宅成交均价为24058元/平米,同比微跌2%。成交面积为2342万平米,同比上涨18%。进入7月,广州、东莞、佛山、惠州、珠海、肇庆等城市成交量进一步探底,部分城市甚至跌破春节成交低谷。

尽管具体细则尚未落地,但大湾区的市场情绪发生了微妙变化,购房者观望情绪渐浓,部分业主“不再着急”,中介重拾市场信心、房企则期望有政策力量能够雪中送炭。

业界认为,大湾区各城市应有组织有节奏地调整优化相关政策,而整体经济的恢复也是筑底企稳的关键。

情绪胶着

此轮楼市风向的转变,源于7月24日。彼时,中央政治局会议指出,要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。紧接着,住建部在27日明确表态进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

在一位头部房企华南区营销负责人看来,如此大的政策调整,释放的积极信号是超预期的。

“事实上,自去年起大湾区各城已出台不少房地产相关支持性政策,比如佛山、东莞全域解除限购,广州放松限价、差异化落户政策等,但公司的项目销售情况并未变好。”

此次住建部给出的政策信号及优化方向,之所以被认为是超预期的重磅利好,很大原因是其对于地方楼市政策的指导意义。比如,作为直接影响购房成本的关键变量,降低购房首付比例将对购房者入市意愿产生较大的积极影响。另外,“认房不用认贷”也意味着购买二套房可以按照首套房标准执行,对于改善型买家来说可谓是一个重磅利好,不仅大大降低购房成本,还减轻还款压力。

在大湾区,广州、深圳两大一线城市于7月30日率先发声,明确表态支持和满足居民刚性、改善性住房需求。东莞也在8月4日发布《关于调整东莞市共有产权住房申购资格条件的通知》,拟在销售第二阶段放宽申请人范围至全市,并全面缩短各类申请人需缴纳养老保险的年限。8月9日,惠州也出台相关征求意见稿,拟优化落户条件并支持县(区)实施购房契税补贴或发放住房消费券。

多地利好消息持续叠加,似乎让大湾区疲软的房地产市场看到了转机。

但南方财经全媒体记者多方采访了解到,近一两周的市场反馈并没有那么“热烈”,至少在出台新政细则之前,各方心态依然胶着。

购房者观望情绪渐浓,一边在探听市场是否已经到了低点,一边在期待新政能够降低购房成本以及准入门槛。二手业主“不再着急”,中介重拾行情回暖的信心,背后也是源于认为“这次调整和以往不同”,各方都希望有政策力量“拉自己一把”。

而对资金链紧张的房企而言,若新政出台能够提振楼市,为销售端带来现金流,无疑是雪中送炭。

市场分化

“今年可谓是大湾区出台楼市扶持性政策最为密集的年份。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,以目前出台的政策来看,广深更像是对限购松绑的边缘性试探,整体相对谨慎;其余大湾区内地9城政策本就较为宽松,主要在房贷利率和公积金政策等需求端放松,其调整空间和刺激力度有限。

据南方财经全媒体记者不完全统计,今年1-6月,大湾区内地9城合计出台超过30条楼市优化政策,不仅有公积金支持、降低首付比例及房贷利率、强化“保交楼”资金、优化预售资金监管等措施,还不乏松绑限购、各种形式的购房补贴等力度不弱的支持性政策。

从优化措施的类别来看,推行“带押过户”是较为普遍的手段。今年1月,深圳对二手房交易实行“带押过户”政策,即卖方在没有还清房屋抵押贷款的情况下可直接过户,提高了房屋转让效率。东莞、中山分别在3月、6月开始推行该政策。

广州则创新开展了一手房“带押过户”,在不解除抵押的情况下,开发商可以把预售商品房或一手现房过户给业主,既减轻了卖方的融资压力,也避免了卖方一房多卖,降低了购房者面临的风险。

优化公积金政策,也成为一些城市的重要措施。比如针对公积金贷款购买首套房的多孩家庭,广州、深圳将贷款最高额度上浮30%,江门则上浮20%。

“密集的政策并不一定利于市场信心的恢复和下行趋势的扭转。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,频繁出台政策会给购房者一种“清仓甩卖”的感觉,市场可能陷入新一轮观望。

数据一定程度上佐证了上述观点。克而瑞数据显示,今年1-6月,大湾区9城一手住宅成交均价为24058元/平米,同比微跌2%;成交面积则达2342万平米、同比上涨18%,但从趋势看,4-6月市场后劲明显减弱,特别是6月份作为房企年中冲刺的关键月份,市场成交量不增反减,反映出大湾区楼市的复苏动能不足。进入7月,广州、东莞、佛山、惠州、珠海、肇庆等城市成交量进一步探底,部分城市甚至跌破春节成交低谷。

值得一提的是,市场下行的压力加剧了大湾区楼市的分化:深圳、广州、东莞的高端改善盘去化较好,乏力的刚需市场却面临着价格战;珠海上半年成交量相较去年上涨20%,但已出现疲软下行趋势;佛山量价较稳;惠州、江门、肇庆持续以价换量去库存。

广深政策将成风向标

一家房企内部人士表示,虽然眼下楼市确实冷清,但刚性购买力其实仍然旺盛,“仍有许多年轻人需要购买婚房,不少已婚家庭也准备购置改善住房,后市的主要变数在于预期”。

事实上,除了购房者,需要信心恢复的还有开发商。

上述房企人士所在的房企近年深耕大湾区,在深广珠惠佛江等城市都有楼盘布局或土地储备,但目前策略以消化存量为主。“公司不是没有资金继续在大湾区拿地,只是更加谨慎了。”他坦言:“如今面对项目去化难、没利润甚至亏损的窘境,公司怕拿错地或拿到地后影响现金流。”

克而瑞数据显示,今年1-6月大湾区内地9城土地市场供求规模双双下跌:供应建面1676万平米,同比下降20%;成交建面1056万平米,同比下降32%。其中,湾区非核心城市以及各城市郊区土地流拍现象仍然较多,平均流拍、撤牌率达到20%。

在房地产市场需求被抑制的背景下,大湾区各市如何有组织有节奏地调整优化相关政策,成为提振市场信心的关键。

肖文晓认为,在“一城一策、分类指导”的原则下,广深调控政策应以边际放松为主,其余大湾区城市则应因城施策,支持刚性和改善性住房需求为主。“如果想要达到整个大湾区的普遍性回暖,政策端还需要加大火力,特别是要率先撕开广深的政策口子。”

一个好消息是,华南一家券商近日向媒体透露,目前四大一线城市地产政策调控方案已上报至中央,预计8月中下旬到9月初政策细则将逐步出台。

从政策端来看,业内各方认为,当前限购较严格且执行“认房又认贷”政策的湾区城市只有广深,中央明确提出个人住房贷款“认房不认贷”,短期内这两座一线城市或将率先调整优化。

市场争议的焦点,在于广深的限购政策如何优化,或者以多大程度优化。不少市场人士担心,如果一次性全部放开,广深楼市或对其他湾区城市形成虹吸,后续会比较被动;但是如果放开力度太小,可能又达不到提振楼市的政策预期。广东中原项目部总经理黄韬认为,广深加强“一区一策”仍然是主要方向,除了局部区域全面放开限购,中心城区也会适当降低门槛,比如像深圳,盐田、大鹏、坪山等非热门区域都有优化限购政策的空间。

事实上,考虑到大湾区二线及以下城市的楼市政策调整空间已不大,业内各方也将目光聚焦到城中村改造、鼓励民营企业、刺激内需等政策上。“目前的楼市,折射出的是远比以往复杂的经济形势,何时才能筑底企稳同样有赖于整体经济的恢复。”黄韬说道。

SFC

本期编辑 刘巷 实习生 谭雅涵

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