作 者丨王卓峰
编 辑丨喻淑琴
【资料图】
图 源丨视觉中国
8月，全国房地产市场释放出密集的利好信号。证监会于8月11日召集房企和金融机构举行线上会议，了解房企销售和债务情况，并提出融资建议。郑州、南京、武汉等多地出台了针对房地产政策的细则，引发市场热议。
据南方财经全媒体记者不完全统计，作为楼市风向标，今年1-6月粤港澳大湾区内地9城先后出台超过30条楼市优化政策，包括公积金支持、降低首付比例、松绑限购和购房补贴等。
但政策频繁出台的同时，市场陷入新一轮观望。今年上半年，大湾区内地9城整体复苏动能不足、市场分化加剧。今年1-6月，大湾区内地9城一手住宅成交均价为24058元/平米，同比微跌2%。成交面积为2342万平米，同比上涨18%。进入7月，广州、东莞、佛山、惠州、珠海、肇庆等城市成交量进一步探底，部分城市甚至跌破春节成交低谷。
尽管具体细则尚未落地，但大湾区的市场情绪发生了微妙变化，购房者观望情绪渐浓，部分业主“不再着急”，中介重拾市场信心、房企则期望有政策力量能够雪中送炭。
业界认为，大湾区各城市应有组织有节奏地调整优化相关政策，而整体经济的恢复也是筑底企稳的关键。
情绪胶着
此轮楼市风向的转变，源于7月24日。彼时，中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。紧接着，住建部在27日明确表态进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
在一位头部房企华南区营销负责人看来，如此大的政策调整，释放的积极信号是超预期的。
“事实上，自去年起大湾区各城已出台不少房地产相关支持性政策，比如佛山、东莞全域解除限购，广州放松限价、差异化落户政策等，但公司的项目销售情况并未变好。”
此次住建部给出的政策信号及优化方向，之所以被认为是超预期的重磅利好，很大原因是其对于地方楼市政策的指导意义。比如，作为直接影响购房成本的关键变量，降低购房首付比例将对购房者入市意愿产生较大的积极影响。另外，“认房不用认贷”也意味着购买二套房可以按照首套房标准执行，对于改善型买家来说可谓是一个重磅利好，不仅大大降低购房成本，还减轻还款压力。
在大湾区，广州、深圳两大一线城市于7月30日率先发声，明确表态支持和满足居民刚性、改善性住房需求。东莞也在8月4日发布《关于调整东莞市共有产权住房申购资格条件的通知》，拟在销售第二阶段放宽申请人范围至全市，并全面缩短各类申请人需缴纳养老保险的年限。8月9日，惠州也出台相关征求意见稿，拟优化落户条件并支持县（区）实施购房契税补贴或发放住房消费券。
多地利好消息持续叠加，似乎让大湾区疲软的房地产市场看到了转机。
但南方财经全媒体记者多方采访了解到，近一两周的市场反馈并没有那么“热烈”，至少在出台新政细则之前，各方心态依然胶着。
购房者观望情绪渐浓，一边在探听市场是否已经到了低点，一边在期待新政能够降低购房成本以及准入门槛。二手业主“不再着急”，中介重拾行情回暖的信心，背后也是源于认为“这次调整和以往不同”，各方都希望有政策力量“拉自己一把”。
而对资金链紧张的房企而言，若新政出台能够提振楼市，为销售端带来现金流，无疑是雪中送炭。
市场分化
“今年可谓是大湾区出台楼市扶持性政策最为密集的年份。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，以目前出台的政策来看，广深更像是对限购松绑的边缘性试探，整体相对谨慎；其余大湾区内地9城政策本就较为宽松，主要在房贷利率和公积金政策等需求端放松，其调整空间和刺激力度有限。
据南方财经全媒体记者不完全统计，今年1-6月，大湾区内地9城合计出台超过30条楼市优化政策，不仅有公积金支持、降低首付比例及房贷利率、强化“保交楼”资金、优化预售资金监管等措施，还不乏松绑限购、各种形式的购房补贴等力度不弱的支持性政策。
从优化措施的类别来看，推行“带押过户”是较为普遍的手段。今年1月，深圳对二手房交易实行“带押过户”政策，即卖方在没有还清房屋抵押贷款的情况下可直接过户，提高了房屋转让效率。东莞、中山分别在3月、6月开始推行该政策。
广州则创新开展了一手房“带押过户”，在不解除抵押的情况下，开发商可以把预售商品房或一手现房过户给业主，既减轻了卖方的融资压力，也避免了卖方一房多卖，降低了购房者面临的风险。
优化公积金政策，也成为一些城市的重要措施。比如针对公积金贷款购买首套房的多孩家庭，广州、深圳将贷款最高额度上浮30%，江门则上浮20%。
“密集的政策并不一定利于市场信心的恢复和下行趋势的扭转。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，频繁出台政策会给购房者一种“清仓甩卖”的感觉，市场可能陷入新一轮观望。
数据一定程度上佐证了上述观点。克而瑞数据显示，今年1-6月，大湾区9城一手住宅成交均价为24058元/平米，同比微跌2%；成交面积则达2342万平米、同比上涨18%，但从趋势看，4-6月市场后劲明显减弱，特别是6月份作为房企年中冲刺的关键月份，市场成交量不增反减，反映出大湾区楼市的复苏动能不足。进入7月，广州、东莞、佛山、惠州、珠海、肇庆等城市成交量进一步探底，部分城市甚至跌破春节成交低谷。
值得一提的是，市场下行的压力加剧了大湾区楼市的分化：深圳、广州、东莞的高端改善盘去化较好，乏力的刚需市场却面临着价格战；珠海上半年成交量相较去年上涨20%，但已出现疲软下行趋势；佛山量价较稳；惠州、江门、肇庆持续以价换量去库存。
广深政策将成风向标
一家房企内部人士表示，虽然眼下楼市确实冷清，但刚性购买力其实仍然旺盛，“仍有许多年轻人需要购买婚房，不少已婚家庭也准备购置改善住房，后市的主要变数在于预期”。
事实上，除了购房者，需要信心恢复的还有开发商。
上述房企人士所在的房企近年深耕大湾区，在深广珠惠佛江等城市都有楼盘布局或土地储备，但目前策略以消化存量为主。“公司不是没有资金继续在大湾区拿地，只是更加谨慎了。”他坦言：“如今面对项目去化难、没利润甚至亏损的窘境，公司怕拿错地或拿到地后影响现金流。”
克而瑞数据显示，今年1-6月大湾区内地9城土地市场供求规模双双下跌：供应建面1676万平米，同比下降20%；成交建面1056万平米，同比下降32%。其中，湾区非核心城市以及各城市郊区土地流拍现象仍然较多，平均流拍、撤牌率达到20%。
在房地产市场需求被抑制的背景下，大湾区各市如何有组织有节奏地调整优化相关政策，成为提振市场信心的关键。
肖文晓认为，在“一城一策、分类指导”的原则下，广深调控政策应以边际放松为主，其余大湾区城市则应因城施策，支持刚性和改善性住房需求为主。“如果想要达到整个大湾区的普遍性回暖，政策端还需要加大火力，特别是要率先撕开广深的政策口子。”
一个好消息是，华南一家券商近日向媒体透露，目前四大一线城市地产政策调控方案已上报至中央，预计8月中下旬到9月初政策细则将逐步出台。
从政策端来看，业内各方认为，当前限购较严格且执行“认房又认贷”政策的湾区城市只有广深，中央明确提出个人住房贷款“认房不认贷”，短期内这两座一线城市或将率先调整优化。
市场争议的焦点，在于广深的限购政策如何优化，或者以多大程度优化。不少市场人士担心，如果一次性全部放开，广深楼市或对其他湾区城市形成虹吸，后续会比较被动；但是如果放开力度太小，可能又达不到提振楼市的政策预期。广东中原项目部总经理黄韬认为，广深加强“一区一策”仍然是主要方向，除了局部区域全面放开限购，中心城区也会适当降低门槛，比如像深圳，盐田、大鹏、坪山等非热门区域都有优化限购政策的空间。
事实上，考虑到大湾区二线及以下城市的楼市政策调整空间已不大，业内各方也将目光聚焦到城中村改造、鼓励民营企业、刺激内需等政策上。“目前的楼市，折射出的是远比以往复杂的经济形势，何时才能筑底企稳同样有赖于整体经济的恢复。”黄韬说道。
SFC
本期编辑 刘巷 实习生 谭雅涵
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